보증금의 회수와 배당요구
우선변제권이 있는 임차인은 임차주택에 대해 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 그 주택의 환가대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.
경매절차에서 보증금을 변제받기 위해서는 배당요구의 종기까지 집행법원에 서면으로 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
배당요구
배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말합니다.
금전 집행 절차에서 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 따른 우선순위에 따라 배당하게 됩니다(「민사집행법」 제145조).
배당요구를 할 수 있는 채권자
집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 배당요구를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조).
배당요구의 시기 및 종기
임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다(「민사집행규칙」 제91조제1항).
집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고하고 있습니다(「민사집행법」 제84조제1항).
임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 임차인은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결).
임차인이 임대인의 재산에 대해 경매를 신청한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자이기 때문에 배당받을 수 있습니다. 만약, 임차인이 배당을 받아야 함에도 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 없는 사람이 배당을 받은 경우 임차인은 배당을 받은 사람에게 부당이득반환청구권을 가집니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 99다53230 판결).
배당요구의 신청
임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 이 경우 그 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면(임대차계약서 사본과 주민등록등본 등)을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).
소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 다시 배당요구를 해야 하나, 제출된 서류가 권리신고나 배당요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 있는 서면이 제출된 때에는 배당받을 수 있습니다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다53547 판결).
배당 순위(「민사집행법」 제145조제2항)
제1순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등)
제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
제3순위 : 「주택임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「상가건물임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「근로기준법」상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금
제4순위 : 당해세(국세<토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세>, 지방세<재산세, 자동차세, 도시계획세>)
제5순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인
제6순위 : 각종 조세채권
제7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)
제8순위 : 일반채권
임차인의 배당액:
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배당순위가 결정되고, 이에 따라 배당금이 정해집니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 참조).
최우선변제권을 가지는 소액임차인
소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).
임차권등기를 한 임차인
경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 됩니다(「민사집행법」 제148조제3호).
경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당에 참가할 수 있습니다(「민사집행법」 제148조제2호 및 「민사집행규칙」 제91조제1항 참조).
배당기일의 실시
매수인이 매각대금을 지급하면, 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지합니다(「민사집행법」 제146조).
배당표의 확정
법원은 채권자들이 제출한 계산서와 기록을 기초로 채권액과 배당순위를 판단하고, 배당할 금액을 계산하여 배당기일의 3일 전에 배당표의 원안을 작성하여 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항).
법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하여야 합니다(「민사집행법」 제149조제2항).
배당표에 대한 이의
기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다. 다만, 채무자는 법원에 배당표 원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있습니다(「민사집행법」 제151조제1항 및 제2항).
기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다(「민사집행법」 제151조제3항).
배당의 실시
법원은 채권자와 채무자로부처 적법한 이의가 없거나 배당기일에 출석하지 않아 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 보는 경우에는 배당표 원안에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제153조제1항).
대랑력과 우선변제권의 유지
임차인이 대항요건(주택의 인도 + 주민등록)과 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 있다면, 임차인은 경매 또는 공매절차에 참가하여 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인인 경우에는 최우선하여 변제를 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조).
집행절차에서 우선변제를 받기 위해서는 경매의 경우 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지, 공매의 경우 매각대금을 배분할 때까지 대항력과 우선변제권은 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
임대차가 종료된 이후 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 경우에는 주거지를 다른 곳으로 옮기는 경우에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 임차권등기를 마치는 것이 안전한 방법입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3).
대항력과 우선변제권의 선택적 행사
대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다.
즉, ① 임대주택에 대한 배당절차에 참가하여 우선변제권을 행사하여 그 주택의 환가대금에서 우선하여 변제받을 수도 있고,
② 배당절차에 참가하지 않고 임차주택의 경락인에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3조의2제2항).
임차인의 배당요구와 임대차의 종료 여부
임차인이 보증금 전액을 배당받은 경우
임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 않았음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 보기 때문에, 임대차관계는 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료됩니다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결).
따라서 임차보증금이 전액 변제되는 경우에는 임차권은 법률의 규정에 따라 소멸됩니다.
임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우
임차권은 임차주택에 대해 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의5).
따라서 임차인이 배당절차에 참여하여 보증금의 전액에 대해 배당요구를 하였으나, 우선순위에 밀려 보증금 전액을 반환받지 못하였을 때에는, 임차인은 경락인에게 보증금의 잔액의 반환을 요구할 수 있고, 보증금의 전액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하여 임차주택을 사용·수익할 수 있습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결).
임차주택의 인도
우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있습니다. 즉 임차인의 임차주택명도의무와 배당청구권은 동시이행관계에 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및「민법」 제536조 참조).
따라서 경매 또는 공매 절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 명도를 증명하면 되고, 임차인의 주택명도의무가 임대인의 보증금반환의무보다 먼저 이행되어야 하는 것은 아닙니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제3항 및 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결).
우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).